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房地产:轨交大时代 物业新起点|轨道交通
2016-6-20发布
  摘要:“轨道交通+物业”模式方兴未艾,蓄势待发

    “轨道交通+物业”模式方兴未艾,蓄势待发。

    (1)典型形态:TOD模式,具有“土地混合开发、建设密度高、空间设计宜人、公交可触达性”四个特征。(2)驱动因素:土地资源的稀缺性和政府过大的财政压力。(3)开发模式:政府背景地铁公司主导的PPP模式,分为自主开发、开发商代开发、BT、协议合作开发和法人型等类型。

  香港、日本和美国的“轨道交通+物业”模式值得借鉴。香港以港铁公司统筹地产商联合建设,物业开发贡献利润达到60%,使港铁公司不依赖公共支出实现长足发展;日本铁道公司是轨交物业建设的实施主体,包括娱乐、地产、百货公司的混业经营已成行业通行模式;美国以轨交物业的修建革除城市无边界低密度的扩张,进行了紧凑型城市空间重构,是TOD模式的典型应用。

  轨道交通发展空间巨大,保守估计未来5年内新增轨道交通能够为10.8亿平米的上盖物业带来价值提升。

  “十三五”期间轨道交通建设迎来高峰期,按照发改委已批复的40个城市轨道交通建设规划, 2020年总里程有望达到8500公里,对应总投资1.75万亿元,投资机会巨大。城镇化的逐步推进使得核心城市进入“远郊区”和“卫星城”开发阶段,城市轨道交通(包括轻轨和地铁)成为开发连接的主线,进入开发的黄金时代。新增轨道交通将极大的增加上盖物业价值,经测算未来5年新增轨道交通能够带来价值提升的上盖物业(包括存量和增量)建筑面积达10.8亿平米,蕴含着万亿级别的投资机会。

  万科引入深铁,发行股份收购三项目。万科公告对价456.13亿元以每股15.88元发行28亿股份收购深铁前海及安托山三项目。若方案通过深铁拥有20.56%股份成为第一大股东。交易资产位于核心区域,价格显著低于公开市场拿地,利于后续利润率的提升和业绩增长,初期预计EPS摊薄20%。此次项目不仅仅是优质资产注入,万科受益于股东结构的优化,抢占了“轨道+物业”发展模式的制高点。

  维持行业增持,万科受益于拿地渠道拓宽及深圳区域布局提升。看好未来轨道+物业的开发模式,万科作为先行者,若方案通过,将显著受益于:(1)加大深圳区域布局,提升未来增长和利润率;(2)强强联合,加速转型城市配套服务商;(3)多方合作推动异地扩张,突破土地资源瓶颈。

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